Investissements immobiliers : montages et techniques de valorisation

• Différents secteurs immobiliers
• Bureau / résidentiel / industriel / commercial / hôtels / tourisme / mixed-use
• Différents types d’investisseurs immobiliers
• Typologie d’investissement (types d’actifs et de TRI recherchés)
• Stratégie d’investissement et évolutions récentes (sectorielles et géographiques)
• Effets de la crise actuelle sur l’investissement immobilier

• «Value chain» du secteur immobilier : les différents acteurs et leur rôle
• Présentation des différents types d’opérations immobilières
• Acquisition d’actifs existants / sale and lease-back / promotion immobilière / achat de société contenant un patrimoine immobilier
• Portefeuilles mixtes
• Sources de création de valeur immobilière et stratégies d’asset management

• Présentation d’un modèle cash flow immobilier type, bâti en 3 parties : unlevered, levered et post tax
• Méthodologie et revue des grands principes de pricing immobilier
• Détermination du prix d’un actif
• Calcul du TRI et études de sensibilités («sensitivity analysis»)
• Revue des concepts financiers et fiscaux clés
• Analyse et déclinaison en détail du modèle cash flow immobilier type
• Unlevered : cap rate, « going in yield », asset management, TRI (IRR), VAN, valeur résiduelle et valeur de sortie
• Levered : type de dette et structuration
• Principes du financement par la dette : equity vs. debt
• Dette senior / mezzanine / shareholder loan
• Revue d’une « term sheet » classique
• Taxes : optimisation fiscale
• Détermination d’un prix d’achat
• Principales méthodes de valorisation immobilière
• DCF / rendements perpétuels / VAN / «Replacement cost»

Travaux pratiques

• Construction de la partie unlevered d’un modèle immobilier type
• Construction de la partie levered du modèle
• Construction de la partie levered – post tax du modèle

• Principales étapes dans le montage d’une opération
• Identification de l’opportunité d’investissement
• Off market
• Processus d’enchères avec remise d’offres
• Investisseur / composition de l’actionnariat (pacte d’actionnaires, droits minoritaires)
• Business plan / stratégie / pricing / stratégie de sortie / financement / structuration (taxes + structure)
• Revue des principaux risques immobiliers

Travaux pratiques

• Construction d’un modèle de cash flow et détermination d’un prix d’achat sous contrainte de TRI
• Construction du modèle de cash flow dans un contexte de crise et d’effet de levier réduit
• Revue de plusieurs opportunités d’investissements en Europe
• Achat d’un actif existant à Paris, rénovation et stratégie proactive d’asset management
• Opération de promotion immobilière ; achat d’un terrain et construction d’un projet mixte hôtel et bureaux à Moscou
• Revue d’un bilan promoteur